
دستورالعمل اجرایی معاملات مسکن مهر اعم از واحدهای تمام شدهو نیمهتمام برای اجرا از سوی وزارت راهو شهرسازی ابلاغ شد.
زمین هایی کهواحدهای مسکن مهر در آن ساختهشدهاست بهدو نوع ملکی و اجاره99 سالهتقسیم میشوند. در واحدهایی کهعرصهو زمین اصطلاحا بهصورت ملکی است، یعنی متقاضیان زمین ملک را نیز تملک میکنند، زمین و ساختمان (عرصهو اعیان) قابل انتقال است. ولی در مجتمع های اجاره99 ساله، تنها اعیان (ساختمان) منتقل میشود.
بر اساس دستورالعملی کهدر خرداد ماهسال 1393 از سوی وزارت راهو شهرسازی ابلاغ شد، خرید و فروش واحدهای مسکن مهر آزاد شد. بهاین ترتیب، خرید و فروش املاک مسکن مهر، شکل قانونی بهخود گرفت. با دستورالعملی کهدر سال 1393 صادر شد، خرید و فروش مسکن مهر در حال ساخت، پس از واگذاری و تحویل یا پس از تنظیم اسناد مالکیت امکان پذیر است. در خرید و فروش مسکن مهر ملکی، عرصهو اعیان یعنی زمین و ساختمان هر دو منتقل میشود. در مورد واحدهای مسکن مهر ملکی (خود مالک) کهفروش اقساطی قطعی یا تدریجی آن انجام گرفتهباشد، طرفین نقل و انتقال (اعم از انتقال دهندهو انتقال گیرنده) بهصورت همزمان برای تغییر نام مدیون بهبانک مراجعهو بانک عامل پس از انجام تشریفات قانونی و تسویهبدهی معوقهو بهروزرسانی اقساط، نسبت بهتغییر نام مدیون در دفترچهفروش اقساطی اقدام کند.
در نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر اجاره99 ساله، تنها اعیان یعنی ساختمان ملک منتقل میشود و زمین در مالکیت دولت باقی میماند و بهصورت 99 سالهبهمتقاضی اجارهدادهمیشود. در این املاک، طرفین نقل و انتقال (انتقال دهندهو انتقال گیرنده) برای تغییر نام مدیون هم زمان بهبانک مراجعهو بانک پس از انجام تشریفات قانونی و تسویهبدهی معوقهو بهروز رسانی اقساط، مراتب را بهمرجع صدور معرفی نامه(ادارهکل راهو شهرسازی/ شرکت عمران شهر جدید/ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) جهت جایگزینی مستأجر در قرارداد اجارهعرصهاعلام میکند. در مواردی کهبرای واحد مسکن مهر، قرارداد پیش فروش بین سازندهو متقاضی منعقد شده، ولی هنوز مراحل مربوط بهواحد و فروش اقساطی انجام نشدهاست، باید ابتدا مراحل لازم برای تخصیص وام و دریافت دفترچهاقساط انجام شود و سپس بهترتیبی کهدر مورد واحدهای ساختهشدهبیان شد، برای انتقال مالکیت اقدام شود.
برای این کار واحد مورد نظر باید حتما شرایط زیر را داشتهباشد:
1- در قرارداد پیش فروش یا صورتجلسهتخصیص واحد، نام پروژه، بلوک، طبقهو واحد تعیین و قید شدهباشد.
2- سفت کاری واحد مورد نظر بهاتمام رسیدهباشد.
3- پروژهای کهواحد در آن قرار دارد، قابلیت دریافت وام و تسهیلات و اخذ دفترچهاقساط را داشتهباشد.
بهدلیل ناآشنایی بسیاری از مردم با نحوهمعاملات این املاک، مشکلات زیادی گریبانگیر خریداران یا فروشندگان شدهاست. فروش ملک بهچند نفر، فروش ملک با بدهی، فروش ملک دیگری و معرفی ملک دیگر بهجای واحد مورد معاملهبرخی از خطراتی است کهخریداران با آن مواجهشدهاند. از آنجا کهنقل و انتقال واحدهای مسکن مهر ضوابط ویژهای دارد، باید انتقال این واحد ها حتما زیر نظر شرکت های عمران شهر های جدید یا در برخی شهرها از سوی نهادهای متولی انجام گیرد. در فرآیند انتقال حتما طی مراحل مورد اشارهدر نهادهای متولی الزامی است و امضای قرارداد یا مبایعهنامهدر بنگاههای املاک بههیچ وجهکفایت نمی کند.
از نهایی کردن معاملهو پرداخت وجهقبل از مراجعهو استعلام وضعیت ملک مورد نظر و مالکیت آن، جدا خودداری کنید. تا زمانی کهواحدهای مسکن مهر سند رسمی ندارند، استعلام مالکیت آنها از ادارهثبت اسناد امکان پذیر نیست. مرجع اطلاع از مالکیت مسکن مهر، شرکت های عمران شهرهای جدید یا ادارهکل راهو شهرسازی است.
یکی از شرایط نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر، نداشتن بدهی معوقهو تسویهبدهی های گذشتهدر مورد آن واحد است. فروشندهواحد مسکن مهر نباید در رابطهبا اقساط وام بانکی بدهی داشتهباشد. همچنین، واحد مسکن مهر نباید بهسازمان ملی زمین و مسکن یا شرکت عمران شهرهای جدید یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بدهی داشتهباشد. در صورتی کهواحد در این مورد بدهی داشتهباشد، باید برای تسویهبدهی های مذکور اقدام شود. قابل توجهاست کهشخص خریدار واحد مسکن مهر صرفا میتواند یک واحد مسکن مهر را خریداری کند و تغییر نام مدیون در بانک و انتقال سند اعیانی را بهانجام برساند.
مدارک لازم برای انتقال مسکن مهر در شرکت های عمران مسکن شامل، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده، قرارداد و صورتجلسهانتخاب واحد، حضور همزمان خریدار و فروشندهبرای انتقال الزامی است، مالکان دارای کارت قسط باید ابتدا برای انتقال تسهیلات بهبانک مسکن مراجعهکنند. در این مرحلهمواردی از جملهمعرفی ضامن و مدارک مربوط بهضمانت نیز لازم است. امکان تنظیم سند رسمی ملک در صورتی وجود دارد کهکار ساخت واحد بهاتمام رسیدهو برای واحدها، پایان کار ساختمانی صادر شدهباشد. پس از آن برای اخذ اسناد تفکیکی اقدام میشود و در این مرحله، مالکان میتوانند برای هماهنگی های لازم در گرفتن سند مجزای واحد خود بهشرکت های عمران شهرهای جدید مراجعهکنند.